OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢)同时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触底(dǐ)。柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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