导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无希望的拼音是什么直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有希望的拼音是什么住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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