文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zh91是质数吗，95是质数吗ú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿91是质数吗，95是质数吗(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才91是质数吗，95是质数吗可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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