导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(c100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两ún)量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两trong>

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。