导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(俄罗斯乌克兰什么时候结束战争shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)俄罗斯乌克兰什么时候结束战争因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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