文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售(黄山山体主要由什么岩石构成shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mà黄山山体主要由什么岩石构成i)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较黄山山体主要由什么岩石构成低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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