万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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