万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。粤西是指什么地方

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？粤西是指什么地方>

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