饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思(jī)构提供的(de)基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是(shì)吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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