导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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