5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(c一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗hǎn)等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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