近两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳(1dm等于多少cm 1dm等于多少m; line-height: 24px;'>1dm等于多少cm 1dm等于多少mwěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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