万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历trong>

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身？