饱(bǎo)受(shòu)争议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉押(yā)、不同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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