5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的(d二婚和剩女哪个干净，女性生理需求e)公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速二婚和剩女哪个干净，女性生理需求为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”二婚和剩女哪个干净，女性生理需求>

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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