饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么程中，相关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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