文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到(dào)民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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