万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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