导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(j挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信ì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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