文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàn抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年g)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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