OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的亲爱的让你㖭我下黑(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的(de)张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租亲爱的让你㖭我下黑户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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