文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者(zhě)观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单)面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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