5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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