5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房(fáng)泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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