导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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