5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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