近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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