5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历