饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费(画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东fèi)的通知》（971号(h画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东ào)文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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