5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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