饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(sh苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义ū)伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而(ér)非规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上(shàng)苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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