万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！2197的立方根是多少，216的立方根是多少trong>

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，2197的立方根是多少，216的立方根是多少还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？