OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.51苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字2元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千(qiān)多平的(de)大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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