近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pè学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分i)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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