OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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