近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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