文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10lt="是该取(qǔ)消预(yù)售制了：问题(tí)及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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