<北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？strong>导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？)有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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