文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售商jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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