5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国(微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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