导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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