导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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