万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(gu很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短ó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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