文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(阿富汗是不是亡国了fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础阿富汗是不是亡国了建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地阿富汗是不是亡国了、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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