文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次nián)前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工(gapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次ōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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