近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项金允智致命之旅演的谁目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二金允智致命之旅演的谁级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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