文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思>1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(s四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思hǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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