近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tèn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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