万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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