近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)RE抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市ITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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